부동산 투자 노하우 토지 투자

 

부자들은 주택보다 토지를 좋아한다.

 

작은 토지를 하나씩 사서 노후에 하나씩 팔면서 노후를 보낸다. 

개발을 위해서는 토지가 필요하다. 

소중한 돈을 일단 토지에 묻어 두자.

부동산 투자의 꽃은 토지이다.

 

지적도란 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 나타내기 위해 국가가 만든 평면 지도를 말하는데 토지 투자시 지적도를 반드시 봐야 하고 볼 줄 알아야 합니다. 

 

토지 거래시 반드시 확인해야 하는데 정부24 www.gov.kr   와 국토교통부에서 만든 토지이음 www.eum.go.kr  사이트에서 지적도 등본을 무료 열람할 수 있고, 전국의 모든 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. 

 

토지 매입 후 건축 순서 

토지매입 -> 개발행위허가 신청/허가 -> 건축설계 -> 건축신고/허가 -> 지적현황측량 -> 착공신고 -> 건축 -> 등록전환측량 -> 준공허가 (사용승인) -> 건축물 보존등기 

 

개발행위허가 대상

- 건축물의 건축

- 공작물의 설치

- 토지의 형질변경

- 토석의 채취

- 토지 분할

- 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

개발행위 허가 조건 : 도로와 배수로

 

모든  토지는 가치가 있다.

목적에 맞는 토지를 사야 한다. 

인구가 증가하는 지역에 주목하라. 매우 중요!!

 

토지 투자 계급장

계획관리지역 -> 생산관리지역 -> 생산녹지지역 -> 자연녹지지역 -> 보전관리지역

 

시세 대비 저평가된 농지를 취득해야 한다. 

 

농지연금용은 맹지여도 상관없고 못생길수록 남들이 선호하지 않아 저렴하게 매입할 수 있다. 

 

임야를 과수원으로 만드는 방법

임야를 임의로 개간하거나 나무를 베어내는 것은 불법이다.

개발행위허가, 산지전용허가를 신청해서 허가를 받고 나서 과실수를 심고 지목 변경을 신청하면 된다.

과실수 대신 은행나무를 키우는 경우도 있다. 은행나무는 병충해 피해를 입지 않아 다른 작물보다 키우기가 수월하다. 

 

온비드 임대토지

온비드 사이트에서 임대정보도 취급하고 있다. 연 10만원만 지불하면 3, 4평의 텃밭을 1년 동안 내 농장으로 쓸수 있다.

온비드에서 농지를 임차해서 임대계약서를 가지고 농지원부를 신청하면 된다. 

 

 

물길이 중요

토지에 건물을 지을 때 가장 중요한 것은 상하수도 시설이다.

토지 매입 시 물길 확인이 아주 중요하다. 전, 답, 과수원 토지 살 때는 반드시 구거를 확인해야 하고 구거가 있다면 용수로인지, 배수로인지를 확인해야 한다. 위성사진으로 확인할 수 있다. 

 

부동산 경공매

입찰에 앞서 왜 낙찰 받는지, 어떻게 사용할 것인지, 나에게 꼭 필요한 물건인지를 답할 수 있어야 한다. 

 

경매는 가격보다 타이밍이다. 

강제경매는 경매 취소가 불가능하다. 싸고 좋은 물건은 없다. 

부동산 가격은 오늘이 제일 싸다.

 

경매 낙찰 시 경락대금을 납부하는 동시에 인도 명령 신청을 하고 강제 집행 위한 송달 증명까지 받아두어야 한다. 

명도는 낙찰자가 시간을 끌수록 손해이다. 

 

토지투자에서 가장 조심스러운 것은 맹지이다. 

투자 고수 중 맹지만 찾아다니는 사람들이 있다. 저평가 되어 있기 때문이다. 

 

임장으로 확인해야 할 사항

토지의 실제 위치, 땅의 경사도, 주변 도로 및 토지 상황, 구거 위치, 묘지, 송전탑, 축사 등 기피/혐오 시설 유무 

겨울에는 토지 상태를 그대로 확인할 수 있고, 여름에는 장마나 폭우로 인한 수로 등을 확인할 수 있다.

 

인터넷으로 항공 뷸르 확인하고 지적도를 열람할 수 있다. 토지이용계획확인원을 떼볼 수 있다. 하지만 임장을 꼭 가봐야 한다. 

 

등기권리증은 재발행되지 않는다. 분실 시에는 확인서면을 통해 자신이 소유주임을 증명할 수 있다.

 

기획부동산

활용할 수 없는 토지를 비싸게 파는 것을 기획부동산이라고 한다. 계약 자체에는 문제가 없기 때문에 피해를 입더라도 구제받기가 쉽지 않다. 

기획부동산의 타깃은 직원과 직원들의 지인들이다. 기획부동산에서 일하는 직원이 일차적인 피해자일 가능성이 높다. 일종의 다단계와 같다. 

지인이 부동산 투자를 적극 권하면서 좋은 토지를 소개해 주겠다고 하면 덥석 믿어서는 안된다. 

 

대출모집인 통합조회 시스템 www.loanconsultant.or.kr  을 통해 정식으로 허가를 받은 사람인지 확인하면 된다.

 

부동산 거래 시 부동산 소유주를 반드시 대면하고 확인할 것. 신분증과 함께.

 

농막의 경우 6평 미만은 주택수로 인정되지 않으며, 간단한 신고 만으로 설치 가능하다. 6평을 초과하면 주택 수에 포함돼 취득세, 등록세, 재산세 등 세금 부과 대상이 되고 허가를 받아야 설치할 수 있다. 

데크와 테라스 면적도 포함된다. 

 

경 공매에 나온 물건을 낙찰받고 싶다면 권리관계 분석이 필수이고 입찰 공지사항과 등기부등본을 꼼꼼히 분석해야 한다. 공매는 까다로운 특약 사항이 있으므로 꼼꼼히 확인해야 한다. 

 

산림청의 사유림 매수 제도

자연환경보전지역 임야 보유시 활용.

국토교통부 10년에 한번씩 국가도로망종합계획을 발표한다. 전국 어느 지역에 간선도로가 생기는지 알 수 있다. 

 

부자들은 토지투자를 합니다. 끝.