부동산 경매 토지의 권리 분석, 토지투자 관련사이트, 농지연금, 산지

부동산 경매 토지의 권리 분석, 토지투자 관련사이트, 농지연금, 산지

부동산 경매 토지의 권리 분석

 

말소기준권리는 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준 권리.

 

말소기준권리 기준으로 이보다 앞선 권리들은 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리를 포함하여 그 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸한다. 

 

말소기준권리는 돈을 달라고 하는 것과 관련이 있는 것 중에서 시간상으로 가장 빠른 것.

돈을 달라고 하는 것은 근저당권, 가압류와 압류, 담보가등기, 경매개시결정, 배당요구한 전세권이다. 

5가지 매우 중요. 

 

대부분은 근저당과 가압류이다. 

말소등기 이후의 모둔 권리는 소멸된다.

 

5가지 외에 다른 권리가 제일 빠른 경우 낙찰자가 인수하게 되므로 인수 내용이 있는 물건은 입찰하지 않는 것이 좋다.

 

토지는 명도할 필요가 없다. 농작물이 있으면 가을까지만 기다리면 된다.  

 

토지 투자에 도움되는 사이트

 

경매 정보 유료 사이트

www.tankauction.com

tankauction.co.kr

 

실거래 정보 지도 표시 서비스

 

디스코 - 실거래 정보 지도 표시, 지번도 표시, 가독성 뛰어남.

www.disco.re 

토지, 빌딩, 상가 거래의 시작, 디스코

 

https://www.valueupmap.com/

토지건물 거래는 밸류맵

 

부동산 플래닛 

- 지역 노후도를 볼 수 있어 재개발 투자에 용이, 토지이용계획원 메뉴 통해 토지이음 사이트의 토지이용계획확인서를 한눈에 확인할 수 있음. 

https://www.bdsplanet.com

부동산의 모든 것을 담다, 부동산플래닛

 

토지 분석 방법 3단계 

 

1.토지 현황이 주 사용 목적에 맞는지 확인. 

2.토지이용계획확인서 확인하여  허가 및 제약이 없는지 확인

3.토지의 미래가치 - 30년 동안 공시지가 상승률 - 10배이상 오른 지역인지. 

 

예) 공시가 1억원 이하, 대지 50평 정도 단독주택, 역에서 차로 20분 이내일 것. 주차가 용이할 것 

 

노후 대비 - 농지연금 

 

농지연금은 농지를 담보로 매월 생활비를 받는 대출 상품이다. 

농지 연금 수령 자격 - 영농경력 5년 이상, 나이는 만 60세 이상. 

현재는 자격 조건이 안되더라도 55세부터 자격을 갖추면 된다. 그리고 60세에 농지연금 가입. 

 

자격을 갖춘 후 경매나 공매를 통해 농지연금에 적합한 농지를 낙찰받는다. 

공시지가 대비 저렴한 물건이나 감정가 대비 많이 유찰된 물건들이 적당. 

낙찰받은 물건으로 농지 연금에 가입하면 끝. 

 

수도권 소재 상가 수익률은 약 4%이나 농지연금 수익률은 경우에 따라 20%를 넘기도 한다. 일반적으로 13% 전후의 수익률이 나온다. 

농지연금에 가입한 농지는 자경이나 임대 가능하니 부수입도 올릴 수 있다. 농지연금에 가입해도 그 농지를 본인이 사용할 수 있다. 절세도 가능하다. 농지연금에 가입된 농지는 공시지가 6억원까지는 재산세가 감면된다. 기초연금도 계속 받을 수 있다. 

 

영농경력 5년 확보 방법

https://m.blog.naver.com/hanbule2/223026602804

농지연금 받는 영농경력 농사경력 만드는 방법

 

https://jekjwy.tistory.com/entry/%EB%86%8D%EC%A7%80%EC%97%B0%EA%B8%88-%EB%86%8D%EC%97%85%EC%9D%B8%EC%9D%98-%EC%A1%B0%EA%B1%B4%EA%B3%BC-%EC%98%81%EB%86%8D%EA%B2%BD%EB%A0%A5-%EC%8C%93%EB%8A%94-%EB%B0%A9%EB%B2%95

농지연금 농업인의 조건과 영농경력 쌓는 방법

 

농지연금 대상 토지 

- 지목은 전답과수원, 실제 영농에 이용되고 있는 농지, 사업대상자가 2년 이상 보유한 농지, 주소지와 담보농지까지의 직선거리가 30킬로미터 이내에 위치하고 있는 농지. 경영이양형의 경우에는 농업진흥지역 내 농지로서 공사가 맞춤형농지지원사업으로 매입할 수 있는 농지. 

 

농지연금 불가 토지 

- 가입류, 제한물권 설정 농지

- 농업용목적이 아닌 시설 및 불법건출물이 설치되어 있는 농지

- 2인 이상 공동으로 소유하고 있는 농지

 

농지연금은 감정평가액이 1억원 이상일 경우도 적합하다. 

 

산지

 

전문임업인 기반조성 사업 - 1% 고정 금리로 3억원까지 대출 받아 임야 구입. 사업비의 100%를 융자해줌. 

자격 - 임업후계자, 독림가, 신지식농업인 자격. 

임업후계자 조건 - 55세 미만, 3ha 3만제곱미터 이상 소유, 평수로 9,075평.

 

 

토지투자 시행착오 줄이는 법

 

1.목적을 정한다. 

2.현황을 살핀다.

3.토지의 서류를 살핀다.

 

공부하고 실천하는 과정에서 의미를 찾고 보람을 느껴야 오래 지속할 수 있습니다. 끝. 

 

https://cl21c.tistory.com/entry/%EC%B1%85%EC%86%8C%EA%B0%9C-%EB%8C%80%EC%B2%B4%EB%B6%88%EA%B0%80-%ED%86%A0%EC%A7%80-%ED%88%AC%EC%9E%90%EB%B2%95-%EB%95%85%ED%88%AC%EC%9E%90-%EC%9E%AC%ED%85%8C%ED%81%AC

책소개 - 대체불가 토지 투자법 땅투자 재테크