부동산 재테크 - 부동산으로 이룬 자유의 꿈

 

주식 대신 부동산 투자를 해야 하는 이유

 

1.주식은 적은 돈으로도 할 수 있지만 큰 돈을 벌기는 어렵다.

2.주식은 확률에 베팅하는 것이며, 주식의 가격 추이를 맞춘다는 것은 거의 불가능하다.

3.주식은 원금 손실의 리스크가 있다. 

 

부동산도 원금 손실의 리스크가 없는 것은 아니다. 

분산 투자 차원에서 망하지 않는 기업을 선정하여 저가에 매수하여 매매 차익을 얻거나 배당주 투자를 하는 것도 좋은 대안이라고 생각한다. 

 

 

땅 투자의 단점 

 

1.취득과 동시에 4.6%의 세금을 내야 한다. (6억원 이하 아파트는 1.1%)

2.소액으로 하는 분산 투자도 있지만, 보통 투자금이 아파트보다 상대적으로 크다.

3.환금성이 떨어져서 내가 팔고 싶을 때 팔기가 어렵다.

4.임차료를 받는 경우가 드물어서 레버리지 투자가 어렵다.

5.아파트에 비해 대출 가능 금액이 적다.

 

땅투자는 용도를 고려하여 구매하고 여유 자금을 묻어둔다는 개념으로 접근하는 것이 좋을 것 같다.

 

오피스텔의 향후 전망

 

1.공급이 너무 많다. 

2.향후 대규모로 쏟아질 임대주택과 경쟁을 해야 한다. 

3.취득세가 높다. 토지와 마찬가지로 취득세 4.6%를 납부해야 한다. 

 

오피스텔 투자는 1인 가구 수요가 많다. 

역세권에 교통이 편리하고, 주변에 대형 병원이나 관광지가 있다면 임대료 수입을 목적으로 한 수요는 괜찮을 것이다. 

 

은평뉴타운꿈에그린 오피스텔

 

매매가 1억2,500~1억5,000원

월세는 보증금 1,000만원에 60만원 

1억 5천에 매입하여 월세로 돌리면 연수익 4.8%,

1억 2천에 매입하여 월세로 돌리면 연수익 6%

1억 대출 시 이자는 35만원 정도 나오므로 실투자금 2000만원으로 매입하여 월세를 놓으면 25만원 정도의 월세 수입을 얻을 수 있습니다.  

은평뉴타운꿈에그린 오피스텔은 3호선 구파발역과 가깝고 은평롯데몰이 바로 옆에 있어 쇼핑, 영화, 문화 생활을 즐기기에 좋습니다. 그리고 가톨릭 은평성모병원이 있어 배후 수요도 아주 풍부합니다. 

오피스텔 근처에 대형 병원이 있으면 임대 수요가 아주 탄탄합니다. 

 

인천 소래포구 이안논현오션파크

 

2024년 8월 이제 막 입주 시작한 신축 오피스텔로 신축 오피스텔은 월세 매물이 많이 나옵니다.

요즘 신축은 깨끗하고 주차장도 잘 되어 있고 역 근처 오피스텔은 교통도 좋아서 인기가 많습니다. 

그래서 신축만 골라서 사는 사람들도 많습니다.  

요즘 MZ는 얼죽신입니다. 얼어 죽어도 신축. 

최신 건물의 편의 시설과 최신 기술은 구축 오피스텔이 따라올 수 없습니다.

인스타그램 등 SNS를 통해 남과 비교하고 겉으로 보여 지는 것을 더욱 더 중요하게 생각하는 트렌드가 강해지고 있는 만큼 신축은 메리트가 있고, 반대로 구축은 그만큼 가치가 하락하는 것이 현실입니다. 

요즘 신축은 주상복합 형태로 많이 지어져서 상가를 많이 끼고 있어 생활도 아주 편리합니다. 

이안논현오션파크는 소래포구역에서 가까운 신축 오피스텔입니다.

소래포구는 관광지에다 소래포구역에서 한 정거장 옆에 있는 월곶역은 인천발 KTX역, 월곶-판교를 잊는 급행전철 월판선이 개통될 예정이라 교통 및 입지가 아주 좋습니다. 월판선은 여주-원주선과 연결되어 인천에서 강릉까지 KTX타고 갈 수 있게 될 전망입니다. 

월판선이 생기게 되면 판교로 출퇴근 하는 인력, 소래포구로 회먹고 놀러오는 사람들이 많아질 것입니다. 

이안논현오션파크 바로 앞에는 공원 조성 공사가 진행되고 있어 점점 더 좋아질 것으로 예상됩니다. 

소래포구는 인천 남동공단과 시화공단이 가까워 엄청난 배후 수요가 있습니다. 

여기도 임대수익률 4.5% 정도 나옵니다. 

 

오피스텔 선택 조건

오피스텔은 첫째 교통이 가장 중요합니다.

현재의 교통 뿐 아니라 교통 호재가 있으면 더더욱 좋습니다.

그 다음은 주변에 일자리 수요. 대형병원, 공단, 관광지 등이 있는지 확인 필요합니다.

그리고 이왕이면 다홍치마라고 브랜드 건설사의 오피스텔이 좋습니다. 

감가 상각이 되어 아파트처럼 매매 가격은 오르지 않아도 월세 수입을 위한 투자용, 노후 대비용으로 나쁘지 않은 투자처가 아닌가 싶습니다. 

 

상가 투자

 

상가 투자 시 가장 중요한 것은 배후 수요와 동선이며, 상가임대차보호법에 대해서도 잘 알아야 하며, 경매를 통해 적은 금액으로 매수하는 전략이 중요.

 

관심지역 

GTX A : 수서역, 이매역

경기도 수원시 원천역 역세권

경기도 화성시 능동역 역세권

경기도 시흥시 신천역 역세권

경기도 용인시 기흥역 역세권

서울 : 대림역, 영등포역, 망원역

 

 

아파트 투자 

 

장점

1.환금성이 좋다

2.대출 시 우량 담보 물건이다.

3.레버리지 투자가 가능하다.

4.절세가 가능하다.

 

앞으로 좋아질 곳, 사람들이 많이 찾는 곳, 공급이 부족한 곳은 오르고 그렇지 못한 곳은 떨어진다. 

부동산 투자는 미래를 봐야 한다. 미래를 보는 기준은 다음과 같다. 

1.앞으로 좋아지는 교통 : 신설역, 도로

2.신규 기업 입주가 예정된 곳 : 병원, 대기업, 쇼핑몰 등

3.앞으로 인구가 유입될 곳 : 신도시

4.앞으로 공부 잘하는 학생이 모일 곳, 학군

5.앞으로 많이 찾을 단지, 많이 지어지고 분양될 곳. 

 

6억원 이하의 아파트는 취득세율이 1.1%이다. 수익률 측면에서 6억원 이하 아파트에 분산 투자하는 것이 이익이다. 

3~6억원 사이의 아파트는 수익의 절대 금액도 적당하고 서울의 신혼부부 또는 수도권의 30~40대 가장의 가족이 집값을 지지하고 있습니다.

 

부동산 투자 프로세스

1.교통 등 호재를 확인한다. (수도권 주요 철도 호재, 국가균형발전 프로젝트 예타 면제 대상 사업 등)

 - GTX A, 월판선, 신안산선, 대곡-소사-원시선, 인덕원-동탄선

 - 신규 일자리 호재 : 현대차 GBC, 판교 2, 3 테크노밸리, 과천지식정보타운, 광명시흥 테크노밸리, 동탄 테크노밸리, 고양일산 테크노밸리

2.과거 상승 추이 확인

3.미상승 사유 분석

4.미상승 사유의 개선 가능성 검토

5.자금 계획 수립, 최종 협상 후 매수 : 매수 타이밍은 호재 착공 6개월전~착공 시) 단지 내에 2~5개 남은 물건. 

투자에 참고하시기 바랍니다. 

끝.