부동산 경매 기초 양도세 세율 권리분석 경매절차와 무료 경매 사이트

부동산 경매 기초 양도세 세율 권리분석 경매절차와 무료 경매 사이트

 

부동산 경매 누구나 할 수 있습니다. 

 

중요한 포인트만 정리해 봅니다.

경매는 권리분석이 어렵다? 권리분석이 쉬운 물건이 80% 이상이므로 쉽고 안전한 물건만 입찰하면 됩니다. 쉽고 안전한 물건은 경쟁률이 높습니다. 그만큼 안전한 물건이므로 많은 사람이 몰리고 몰리는 매력적인 물건만 골라서 될때까지 하면 됩니다. 

 

세상에 쉽게 되는 것은 없습니다. 얻고자 하는 만큼의 노력과 수고가 들어가야 합니다. 

경매는 공부를 해야 합니다. 실수하면 곧 손실입니다.

공부만 하면 이보다 더 좋은게 없습니다. 

 

경매는 몇십만원으로 할 수 있는 투자는 아닙니다. 하지만 몇 억이 없어도 할 수 있는 투자입니다. 일천만원의 종자돈으로도 투자할 수 있습니다. 

 

경매에 대한 오해

돈을 받지 못한 채권자에게는 경매를 통해 돈을 돌려 받게 하고, 돈을 갚지 못하는 채무자에게는 경매를 통해 돈을 갚고 빚을 줄여주는 기능을 합니다. 임차인은 낙찰금으로부터 배당금을 받게 됩니다. 

경매가 없다면 채권자는 돈을 떼이고, 채무자는 빚을 갚지 못하고, 임차인은 보증금을 돌려 받지 못하게 됩니다. 낙찰자가 이 세사람의 문제를 해결해주는 댓가로 시세보다 저렴하게 부동산을 취득하므로 모두에게 좋은 제도가 경매입니다.

하지만 이 과정에서 누군가는 조금 손해를 보는 경우가 생기게 마련입니다. 

완벽한 제도란 것은 존재할 수 없습니다. 

 

특수 물건은 초보자의 영역이 아닙니다. 경험이 부족한 초보가 괜히 한번 손댓다가 큰 낭패를 볼 수 있으니 욕심은 내려놓고 안전한 물건을 하나둘 꾸준히 입찰하는 것을 추천합니다. 

 

특수물건

초보가 피해야 할 특수물건은 선순위 지상권, 전세권이 있는 물건입니다. 

등기부등본에 기재된 선순위 가처분, 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 임차권등기, 가압류, 환매등기, 예고등기이며 매각물건명세서 비고란에 유치권, 법정지상권이 있는 물건은 초보가 해선 안됩니다. 

위에 해당하면 무조건 입찰하지 않습니다. 

 

 

 

돈이 되는 것은 특수물건이 아닌 일반 물건입니다. 

일반물건이 훨씬 쉽고, 빠릅니다. 초기 비용이 적게 듭니다. 고수들은 일반 물건에 잘 들어오지 않습니다. 일반 물건의 수가 압도적으로 많습니다. 90%가 일반 물건입니다. 수익성 좋은 물건을 보는 안목을 키우는 것이 중요합니다. 

초보자는 홈런보다는 단타를 여러번 치는 것이 낫습니다. 경매 물건은 널려 있고, 조급해 할 필요없이 쉽고 안전한 물건만 투자합니다. 

 

경매를 하려는 목적을 분명히 정하고 목적에 맞는 물건에만 집중합니다. 

안그러면 여러가자 물건에 기웃거리며 시간과 돈을 낭비하게 됩니다. 

예를 들어 수도권 역세권 아파트만 금액은 1억 미만이다라는 조건을 정해서 그것만 합니다.

수도권에 빌라 5천만원으로 낙찰받아서 임대료만 받겠다 한다면 원하는 지역에 그런 물건만 검색해서 입찰합니다. 

 

괜히 내가 잘 모르는 독사과를 먹으면 죽습니다. 경매가 위험한게 아니라 공부 안하는 입찰자가 위험한 겁니다.

운전 하는 법 안배우고 운전하면 운전자도 위험하고 도로에 있는 다른 운전자도 위험하고 횡단보도 지나다니는 보행자도 위험합니다. 경매도 똑같습니다. 

제대로 배우고 운전하면 삶의 질이 달라집니다. 제대로 배우고 경매하면 부가 달라집니다. 

운전은 나라에서 강제로 배우고 시험치게 만듭니다. 

경매는 알아서 스스로 배우고 시험삼아 해보고 익숙해져야 합니다. 

학원을 가든, 독학을 하든 공부 안하고 경매하면 위험해 집니다. 꼭 공부하세요. 공부하면 어렵지 않습니다. 

공부 안하니까 어려운 것이지 공부하면 어렵지 않습니다. 

 

https://youtu.be/7jAewaioAws?si=v2shXAUooKY28DvZ

 

 

경매 낙찰 물건 매도 시 양도세 기본세율

 

경매 물건을 1년 이내에 처분하는 경우에는 양도 차액의 50% 세율을 적용받는다. 2년 이내에 처분하는 경우에는 양도 차액에 40%(주택은 6~38%)의 세율을 적용받는 등 기간별로 양도세를 차등 적용받고 있습니다. 

2년 이상 보유 시 기본 세율 적용됩니다. 

 

임대보다 매매가 좋은 점은 임차인이 없으므로 신경쓸 일이 없습니다. 

여러채를 임대하면 신경쓸 일이 많아지고 바쁘고 시간 소비가 많아집니다. 

경매를 하는 이유는 시간적 경제적 자유를 얻기 위함이라면 임대보다는 매매가 더 나을 것입니다. 

매매가 돈의 순환 측면에서도 유리합니다. 

 

입찰 물건

초보라면 내 동네 물건부터 시도합니다. 

 

권리분석

권리분석이란 낙찰자가 낙찰받고 추가로 인수해야 할 권리가 있는지를 알아보는 것이라고 생각하면 됩니다.

권리분석에서 중요한 것은 말소기준 등기입니다. 권리상 하자를 발견하지 못하고 입찰한 경우 입찰보증금 10%는 몰수됩니다. 어렵게 생각하면 어려운데 쉬운 물건들의 권리 분석은 10초면 끝납니다. 

 

- 말소 기준 권리 찾기 : 근저당권, 가압류

- 임차인 선순위 후순위 파악 : 전입일자 확인

- 배당 순위 : 전입 & 확정일자 확인 (둘의 날짜가 다르면 늦은 날이 기준이 됩니다. 그래서 전입신고 시 확정일자도 같이 받아두는게 중요합니다.)

 

인도명령신청서 접수

낙찰 대금 납부하는 날 사전에 은행 대리 법무사에게 해당 물건 인도명령 대상자에 대해 인도명령신청서를 같이 접수해달라고 합니다. 인도명령 대상자 건당 3만원 정도의 비용으로 법무사가 대신 신청해 줍니다. 

 

명도

전액 또는 일부를 배당받는 임차인은 배당을 받기 위해 낙찰자의 인감증명서와 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출해야 하므로 다툴일이 없습니다. 보증금을 한푼도 받지 못하는 임차인의 경우 낙찰대금 완납하는 날 임차인을 찾아가 "금일부로 소유권을 취득한 홍길동입니다. 금일 인도명령을 신청했고, 배당기일이 지나면 인도명령결정문을 받게 됩니다. 세입자와 다투고 싶지 않고, 소정의 이사비를 드릴테니 이사를 준비해 주십시오"라고 요청하면 됩니다. 

 

경매 명도 시 이사비용은 평당 10만원 정도. 

도배, 장판, 싱크대 수리비 300만원 정도

집수리 

현장 근처 인테리어 업체가 있는지 체크하여 수리비 미리 체크해 두면 좋습니다. 

한번 거래한 좋은 인테리어 업체가 있으면 다음에도 계속 거래를 합니다. 

중요한 것은 최대한 빠른 시일 내에 명도부터 집수리까지 완료하고 매매 및 임대를 주는 것이 관건입니다. 

 

매매/임대

매매나 임대가 잘 될 위치의 매물을 낙찰받아야 합니다. 위치가 안좋으면 어렵게 낙찰 받고 수익화가 되지 않습니다. 

부동산은 위치가 전부입니다. 건물이 낡았으면 수리하면 됩니다. 위치가 안좋으면 방법이 없습니다. 

 

경매 노하우

유료 경매정보 사이트를 이용합니다. 법원경매정보사이트는 누구에게나 개방되어 있고, 보기에 불편하고, 기본 정보만 제공합니다. 경매 정보 사이트가 많은데 유명한 사이트로 지지옥션이 있습니다. 특정 지역만 한정하면 월 3만원 정도의 이용료가 듭니다. 

 

나만의 경매 투자 지도를 만들어야 합니다. 경매 물건, 개발 정보, 시세 등을 기록해 둡니다. 

엑셀 파일에 지도를 캡쳐하여 그곳에 기록해 두면 좋습니다. 

뭐든 그렇듯이 경매도 꾸준함이 필요합니다. 

 

무료 경매 사이트 

유료경매 사이트가 좋긴 하지만 초보 시절에는 무료 경매 사이트만 이용해도 충분합니다. 

 

두인경매

https://www.dooinauction.com/

 

윈스옥션

https://www.winsauction.com/

윈스옥션 부동산경매정보

 

경매마당

https://madangs.com/

대법원경매사이트 | 경매마당

 

다음 경매

https://auction.realestate.daum.net/v15/

Daum 부동산 경매

 

오늘은 여기까지 정리합니다. 끝.